În contextul actual al administrării condominiilor, gestionarea eficientă a cheltuielilor comune reprezintă o condiție esențială pentru buna funcționare a comunității rezidențiale. Neplata la termen a contribuțiilor lunare de întreținere poate genera dezechilibre financiare în cadrul asociației de proprietari și poate afecta, în mod indirect, confortul și siguranța tuturor locatarilor. În acest sens, legislația românească oferă un cadru normativ clar, menit să sprijine asociațiile în procesul de recuperare a datoriilor.
1. Obligația de plată și termenele legale
Potrivit Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, fiecare proprietar este obligat să achite cotele lunare de contribuție la cheltuielile comune în termen de 30 de zile calendaristice de la data afișării listei lunare de plată.
Depășirea acestui termen atrage posibilitatea aplicării unor penalități de întârziere, în următoarele condiții:
- penalitățile pot fi aplicate doar după împlinirea termenului de 30 de zile de la data scadenței;
- valoarea penalității nu poate depăși 0,2% pe zi de întârziere;
- suma totală a penalităților nu poate depăși cuantumul datoriei principale.
2. Etapele legale pentru recuperarea datoriilor
Legislația prevede o serie de pași procedurali care trebuie urmați de către asociațiile de proprietari pentru a iniția recuperarea sumelor restante:
a. Notificarea restanțierilor
Administratorul are obligația de a transmite notificări scrise către proprietarii care înregistrează restanțe, indicând sumele datorate și termenul în care plata trebuie efectuată.
b. Informarea comitetului executiv
Administratorul trebuie să informeze președintele asociației și comitetul executiv cu privire la datoriile acumulate, pentru a permite luarea deciziilor adecvate în conformitate cu statutul și regulamentul asociației.
c. Acționarea în instanță
Dacă datoria nu este achitată în termen de 60 de zile de la data scadenței (respectiv 90 de zile de la afișarea listei de plată), președintele asociației este îndreptățit să inițieze o acțiune în instanță împotriva proprietarului restant. În paralel, membrii asociației trebuie să fie informați prin afișare la avizier.
3. Ipoteca legală și executarea silită
Pentru garantarea creanței, asociația de proprietari poate institui o ipotecă legală asupra apartamentului aparținând proprietarului debitor. Conform prevederilor din Legea nr. 196/2018:
- ipoteca se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui asociației;
- aceasta se radiază automat după achitarea integrală a datoriilor.
În cazul în care datoria rămâne neachitată, asociația poate solicita executarea silită, procedură care poate duce, în cazuri extreme, la vânzarea imobilului. În acest context, autoritățile locale au un drept de preempțiune, având posibilitatea de a achiziționa locuința pentru a o transforma în locuință socială, în scopul protejării persoanelor vulnerabile.
4. Prescripția datoriilor
Conform Codului Civil, datoriile față de asociația de proprietari sunt supuse unui termen de prescripție de 3 ani. Dacă în acest interval nu sunt demarate acțiuni legale pentru recuperarea sumelor, dreptul de a solicita executarea acestora se stinge.
5. Recomandări pentru asociații și proprietari
Pentru a preveni escaladarea conflictelor și problemele financiare:
- proprietarii trebuie să-și respecte obligațiile de plată și să rămână informați cu privire la costurile lunare ale întreținerii;
- administratorii și comitetul executiv trebuie să acționeze în mod transparent, documentat și conform legii, aplicând procedurile prevăzute pentru notificare, informare și, la nevoie, acționare în instanță;
- comunicarea eficientă și respectarea cadrului legal contribuie la menținerea unei comunități funcționale și echilibrate.
Referințe legislative:
- Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor;
- Codul Civil al României, cu privire la regimul prescripției extinctive;
- Codul de procedură civilă, privind procedura de executare silită și instituirea ipotecilor.